Volume 32 Numéro 14 Le 20 mars 2015

Sociétés et fonds d’investissement fonciers : entre curiosité et méfiance


Par Étienne Gosselin


Les terres agricoles sont des actifs précieux pour produire des rendements… aussi bien agricoles que financiers, chez des investisseurs qui les convoitent pour faire fructifier leur argent à l’abri des turbulences des marchés boursiers. Et l’agriculteur dans tout ça?

S’ils sont cultivés de manière correcte, les sols ne se déprécient pas. Plus encore, ils s’apprécient plus rapidement que les rendements boursiers. Même quand les prix des denrées stagnent. Même quand l’inflation dépasse 2 %.

Les statistiques montrent que les terres canadiennes ont doublé de valeur en un peu plus de 15 ans, pour un taux annuel composé dépassant 6 %, presque le double du rendement boursier dans le même intervalle. Normal qu’elles soient donc perçues comme une valeur refuge sûre, stable, pérenne.

D’ailleurs, ne dit-on pas un « fonds de terre »?

Dans l’expectative
Curiosité et méfiance, c’est ainsi que le directeur exécutif de l’Union des cultivateurs franco-ontariens, Simon Durand, résumait l’atmosphère suite à la présentation du cofondateur et directeur général de Pangea, Serge Fortin, lors de la dernière AGA de l’Union. Invité à venir présenter le modèle qu’il propose depuis 2012, Serge Fortin, lui-même agriculteur, a tenté de calmer les appréhensions.

C’est que, où les sociétés et les fonds d’investissement ne se comptaient que sur les doigts d’une seule main il y a à peine cinq ans, il devient aujourd’hui ardu de tous les recenser. Pour relier les firmes à leurs filiales, les grands investisseurs fonciers à leurs sociétés de portefeuille et à leurs compagnies-sœurs, qui détiennent des parts dans des achats de terres canadiennes comme d’autres des actions d’Apple, il faut parfois une bonne dose de perspicacité.

Nouvelle source de financement
Présente au Témiscamingue québécois et bientôt sur la rive ontarienne du lac du même nom, Partenaires Agricoles (Farmland Partners), dont le siège social se trouve à Montréal avec vue sur l’autoroute 40, est une société d’investissement très active pour cibler des sols au bon rapport qualité-prix et pour recruter de nouveaux investisseurs institutionnels ou individuels fortunés – il faut investir minimalement un million de dollars.

Les bailleuses de fonds comme Partenaires Agricoles prennent-elles la place des institutions financières traditionnelles? « Les banques ne sont pas intéressées parce qu’elles n’ont pas l’expertise nécessaire en la matière », justifie Clément Gagnon, président et cofondateur, qui juge que plus de 100 000 hectares deviendront disponibles au Québec d’ici cinq ans, ce qui, à un coût moyen de 10 000 $/hectare, représente plus d’un milliard de dollars que les institutions financières peuvent être réticentes à prêter…

Et les jeunes? « Nous sommes la relève pour ceux et celles qui veulent vendre, s’enthousiasme l’homme. C’est notre mission d’aider la relève par des partenariats. Contrairement aux fonds d’investissement qui ne font que louer les terres, nous assurons de notre côté la pérennité et le développement des terres », assure le financier.

Hausse du prix des terres
Spéculation? Le mot est lancé. La demande mondiale pour des aliments est forte. Partant, le prix des terres est haussier. Des agriculteurs d’ici craignent que des sociétés d’investissements ne spéculent et ne gonflent les prix, ce à quoi se défend bien Marie-Christine Éthier, porte-parole de Pangea. « Quand nous ciblons une terre, nous faisons préparer deux évaluations de sa valeur par deux firmes indépendantes de Pangea. Nous payons ensuite la moyenne des deux prix, sauf si un agriculteur renchérit. Nous nous retirons alors, sans surenchérir. » L’entreprise se refuse aussi à investir à proximité des développements domiciliaires pour ne pas créer un effet spéculatif sur un hypothétique dézonage.

L’âge moyen des agriculteurs, la taille galopante des fermes et leur endettement, tout va croissant. Pour palier ces grands défis, des sociétés d’acquisitions de terres cultivables et des fonds d’investissement achètent des superficies pour les louer à des producteurs-locateurs. Le modèle producteur-propriétaire peut-il demeurer dominant, sachant qu’on trouve de moins en moins de terres à cultiver de par le monde et de plus en plus de bouches – et de portefeuilles – à nourrir?

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